Từ ngày 1/8, đặt cọc mua nhà nên biết quy định mới này tránh thiệt thòi

Luât kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có những quy định mới liên quan tới đặt cọc mua nhà.

Luật kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Theo đó quy định về đặt cọc tiền để mua nhà hình thành trong tương lai chỉ tối đa 5% giá bán, thanh toán lần đầu không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc. Đó chính là nguyên tắc mới liên quan tới  kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này được nêu rõ tại điều 23.

Người đi mua nên biết chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy). Trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. 

Hơn nữa dự án bất động sản cần có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì đủ điều kiện kinh doanh.

Tại sao siết đặt cọc?

Theo nhiều nhà chuyên môn thì quy định siết chặt việc đặt cọc sẽ giúp hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Hiện tại luật không quy định về việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai nên nhiều hợp đồng đặt cọc mua nhà trên giấy xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền cọc tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào, làm tăng nguy cơ dẫn tới  phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Do đó quy định mới trong luật này có thể tạo thuận lợi hơn cho người tiêu dùng. Điều 25 của luật cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại  Trường hợp người mua trả theo tiến độ, thì lần đầu thanh toán không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc (quy định cũ không gồm tiền cọc). Còn lại các lần thanh toán sau tùy theo tiến độ xây dựng nhưng cũng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Trong trường hợp nếu bên bán lại là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì các lần thanh toán sau không quá 50% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp dự án bất động sản chưa được cấp sổ thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khi người mua được bàn giao sổ thì mới thanh toán giá trị còn lại. 

Trường hợp thuê mua nhà ở trên giấy, người mua cũng thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm cả tiền đặt cọc. Các lần trả tiếp theo tiến độ dự án, tối đa 50% giá trị hợp đồng (trước đây là 70%). Số còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Những quy định mới này giúp giảm áp lực tài chín cho người mua và thuê mua đồng thời cũng giảm nguy cơ phát sinh các loại lừa đảo liên quan.