Việc mua bán đất đai không có sổ đỏ là vi phạm pháp luật nhưng trên thực tế vẫn có trường hợp cố tình chuyển nhượng mua bán.
Điều kiện để mua bán chuyển nhượng đất
Mua bán đất là cách nói thông thường cho hoạt động được quy định trong luật là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Còn sổ đỏ là cách gọi thông thường của thuật ngữ được luật định là Giấy chứng nhận sử dụng đất.
Theo Quy định tại điều 45 Luật Đất đai 2024 thì đất đai phải đủ 5 điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng mua bán.
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của tòa, phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
– Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
– Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nếu chuyển nhượng khi đất không đủ 5 điều kiện trên sẽ là vi phạm luật. Khi đủ điều kiện hai bên chuyển nhượng cần có hợp đồng và có chứng thực, đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mua bán đất không có sổ đỏ là vi phạm
Xử phạt khi cố tình mua bán đất không sổ đỏ
Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2024. NĐ-CP quy định về việc xử phạt các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Luật Đất đai 2024. Nghị định có hiệu lực từ ngày 4/10/2024. Theo đó, tại Điều 17 của Nghị định quy định về xử phạt với việc chuyển nhượng mua bán đất quy định: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra các bên còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là:
Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
Hợp đồng mua bán bị vô hiệu.
Nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai với trường hợp đất đủ điều kiện cấp Sổ.
Trường hợp bên bán là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc là cá nhân nhưng đã chết không có người thừa kế/chuyển đi nơi khác và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì bên mua phải thực hiện toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả mà bên bán gây ra và buộc phải thực hiện đăng ký đất đai đối với mảnh đất đó.
Mức phạt trên được áp dụng đối với cá nhân, nếu đối tượng thực hiện hành vi là tổ chức thì sẽ bị phạt 60-100 triệu đồng và buộc phải thực hiện đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả.
Trường hợp được mua bán khi không có giấy chứng nhận
Luật Đất đai 2024 cũng quy định có 2 trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi không có giấy chứng nhận:
– Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất.
-Trường hợp được quy định tại Khoản 7 Điều 124, Điểm a Khoản 4 Điều 127 bao gồm: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
