Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng như quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì việc mua bán một phần đất này thì chủ sở hữu đất phải làm thủ tục tách thửa trước rồi sau đó mới lập Hợp đồng chuyển nhượng phần đất đã tách thửa có công chứng.
Mua đất chung sổ đỏ thì có tách sổ được không?
Về bản chất, đất chung sổ đỏ là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, nếu các đồng sở hữu có nhu cầu tách thửa đất ra từng phần nhỏ để mỗi người được đứng tên riêng trên phần đất của mình thì có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất, tách riêng sổ đỏ.
Tuy nhiên, việc tách thửa và tách sổ đỏ cho từng thửa đất riêng thì phải đảm bảo đáp ứng các quy định về điều kiện tách thửa mà pháp luật về đất đai quy định. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì để được tách thửa thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Tại thời điểm làm thủ tục tách thửa thì đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất còn thời hạn sử dụng;
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Theo đó, ngoài những quy định chung về điều kiện tách thửa mà Luật Đất đai cũng như nghị định có liên quan quy định thì cần lưu ý Quyết định cụ thể của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương về diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu của các cạnh.
Do đó, nếu đất đang đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà đáp ứng được 05 điều kiện nêu trên thì các đồng sở hữu có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất. Nếu thửa đất khi tách ra không bảo đảm được diện tích tách thửa tối thiểu, không đảm bảo kích thước tối thiểu của các cạnh thì thửa đất đó không thể tách mà vẫn phải giữ nguyên việc đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc người sử dụng đất khi thực hiện tách thửa đối với quyền sử dụng đất hiện có thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, khi đáp ứng các điều kiện luật định thì việc mua đất đứng đồng sở hữu (chung sổ đỏ) thì vẫn có thể tách thửa và tách sổ đỏ.
Cách xử lý khi muốn bán nhưng người còn lại không đồng ý
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế khi muốn chuyển nhượng nhưng một hoặc một số người không đồng ý thì phải tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình. Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.
Như vậy, trong trường hợp này phải có đủ điều kiện tách thửa thì mới chuyển nhượng được phần đất của mình.
